Due dubbi sul piano casa del governo

Il governo promuove il rilancio del settore dell’edilizia e del comparto casa in particolare. Le azioni previste riguardano il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica e di alcuni suoi segmenti in particolare – giovani, immigrati regolari, anziani – e alcune misure straordinarie tutte giocate sui premi di volumetria. A tutti gli edifici esistenti realizzati prima del 1989 viene accordato un bonus di edificabilità potenziale del 20%, mentre in caso di demolizione e ricostruzione il premio volumetrico raggiunge il 35% qualora vengano utilizzate tecniche in grado di aumentare il grado di efficienza energetica e di sostenibilità del nuovo edificio.
La prima parte del provvedimento è pienamente condivisibile, ma la seconda suscita perplessità. Non tanto per una generica paura della cementificazione del territorio (case nuove sono necessarie), né per i limiti giuridici del provvedimento (non erano gli enti locali a fissare le regole dello sviluppo del proprio territorio?). Il problema è altrove e riguarda la natura perversa dei meccanismi che simili norme possono determinare. Tra gli altri, ne sottolineo due.
In primo luogo, la norma non aiuta la riqualificazione delle parti più degradate delle città, mentre concorre a rafforzare le tendenze dello sviluppo territoriale di questi anni. Riesce il premio volumetrico a innescare la demolizione di qualche speculazione anni ’50 di cui le nostre città farebbero volentieri a meno per favorire costruzioni più sostenibili e attrezzate? No: il premio del 35% è troppo modesto in relazione al valore del bene (se l’immobile non è completamente vetusto) e soprattutto perché la proprietà frazionata rende poco credibile l’attuarsi del percorso di demolizione e ricostruzione. Al contrario, prima del 1989 sono state realizzate villette e capannoni che dal disegno governativo riceverebbero un insperato (quanto immotivato) guadagno, soprattutto per i contenuti costi di organizzazione della proprietà. La dispersione insediativa sarebbe beneficiaria di una norma da indirizzare con ben altra intensità alla parti invece più obsolete delle nostre città.
Ancora, la norma beneficia principalmente la proprietà, non l’impresa. La norma distribuisce rendita, ed è tutto da dimostrare che una simile decisione vada a premiare le imprese più innovative e capaci, quelle che da una crisi come quella attuale meriterebbero di uscire più solide e forti. La proprietà, ad esempio, potrebbe limitarsi a incassare il plusvolume in attesa di tempi migliori (i valori dei terreni sono legati a quelli delle abitazioni), oppure far pagare a prezzo pieno il volume edificabile percepito con effetti discutibili sulla distribuzione del valore, più da società ancien régime che da economia liberale centrata sull’impresa.
Si dirà: facile criticare. Ma ci sono alternative? Se è vero che in Veneto siamo riusciti a realizzare in pochi anni ospedali e autostrade in project financing, non è possibile promuovere un sforzo di infrastrutturazione capace di promuovere quello spazio metropolitano così spesso evocato? Non è più utile promuovere progetti di grande scala (ad esempio: trasformare Marghera, promuovere nuovi poli urbani sull’asse del Passante), anche in partnership con i privati, per un territorio più sostenibile e più competitivo?
Ad un mercato già saturo di abitazioni invendute non serve altra cubatura. Servono invece idee e progetti in grado di premiare l’impresa innovativa più che la rendita inconsapevole.

Ezio Micelli

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13 Responses to Due dubbi sul piano casa del governo

  1. Caos dicono:

    Ricordo un post in cui si diceva che la crisi ha ridotto lo stock di ricchezza accumulata… meno male che qualcuno corregge questa pericolosa deviazione dalla disuguaglianza media. Una cosa è 20-30% di poco, che quasi non ti conviene demolire il tetto, un’altra è allargarsi verso il giardino.

  2. Giancarlo dicono:

    Io non vedo così negativa la proposta del governo sull’incentivo agli ampliamenti diffusi. Il pericolo è, piuttosto, che si tratti dell’ennesima operazione mediatica, destinata ad arenarsi alle prime verifiche di fattibilità giuridica. Nell’ultimo anno il valore degli immobili si è ridotto di un buon 10-15%, ma è molto probabile che la discesa continui ancora per un po’ di tempo. Rianimare il settore è doveroso, specie se si riuscisse a promuovere un processo di riqualificazione diffusa, trainato dall’applicazione di tecniche costruttive moderne, come quelle della bio-edilizia. Meglio, allora, se la crescita dei volumi venisse vincolata – o più seriamente incentivata – all’applicazione di tecnologie “green building”, sia nel caso di demolizioni e ricostruzioni, ma anche nel caso si semplici ampliamenti. Si tratterebbe di una scelta coraggiosa a favore delle nuove tecnologie piuttosto che della rendita, che potrebbe dare una notevole spinta allo sviluppo di innovazioni in un settore che, in Italia, rimane ancora molto arretrato dal lato dell’offerta. Mi viene infatti il dubbio che il mondo dei progettisti, non solo quello delle imprese di costruzioni e impianti, sia pronto per questa sfida. E nemmeno le istituzioni di certificazion e – tipo “Casa Clima” o la più avanzata “Leed” (http://www.usgbc.org/DisplayPage.aspx?CategoryID=19) – possono da noi essere ritenute adeguate. D’altro canto, non si è forse detto che la crisi deve essere l’occasione per un rinnovamento di fondo dell’economia? Perciò, se non ora, quando?

  3. Caos dicono:

    Poi ogni regione ha i suoi standard di certificazione e requisiti minimi, alla faccia del libero mercato.

  4. Ezio dicono:

    @giancarlo: credo che il plusvalore determinato dalle scelte urbanistiche (o – come in questo caso – da leggi statali) possa trasformarsi in investimenti e in creazione di valore. è il caso dei premi volumetrici a parti di città superati sotto il profilo funzionale e tecnologico.
    su questo tuttavia il piano casa mi sembra generico ed elusivo, almeno nelle sue formulazioni iniziali. ad esempio, non pone il vincolo temporale alla trasformazione della volumetria; oppure non definisce con precisione le classi di immobili interessate; soprattutto, distribuisce un premio volumetrico insufficiente per attivare comportamenti virtuosi per la città e per l’economia.
    e quindi il rischio è distribuire qualche stanza in più per le villette della città diffusa e non molto di più. se rimodulata, la formula – peraltro già in fase di elaborazione di molti comuni – può essere senz’altro considerata con attenzione.

  5. giovanni dicono:

    Del pezzo di Ezio mi compro tutto. Figurarsi se non ci sto a mettere in pista strumenti urbanistici che consentano la riqualificazione dei nostri territori urbani. Prendiamo Mestre per esempio: qualche bella e potente bomba piazzata nei posti giusti e via ricostruiamola. Voglio vedere chi avrebbe il coraggio di ribellarsi alla cancellazione dalla faccia della terra di un obbrobrio dell’urbanistica! Ma vorrei, se mi è consentito, esporre un dubbio.Non è per caso che quello che ha in testa Berlusconi sia qualche cosa di diverso da ciò che giustamente propone Ezio e che comunque l’uno non escluda l’altro? Prendiamo il mio caso: vivo nella “campagna” della periferia del comune di Venezia. Uno dei pochi quartieri residenziali degni di questo nome che questo comune possa vantare (ville, villette, bifamiliari) il tutto immerso nel verde a 600 mt in linea d’area dalla tengenziale ormai libera dai camion. Ho circa 900 mq di terreno libero di mia proprietà tutt’intorno all’attuale edificio e con ampie distanze dai confinanti. Non mi si vorrà dire che non posso chiamare un architetto smart che mi progetti una figata di 60 mq per portarmi vicino i miei genitori anziani e che devo arrendermi a fare la spola ogni sera da casa mia per andarli a trovare e assisterli; o che ancora non possa costruire una depandance per andarci a vivere io quando sarò anziano o solo e lasciare ai miei figli il resto della casa. Dovrei forse comprarmi una di quelle case in centro a Mestre oggi libere?….Mi si spieghi ancora perchè se voglio mettere una casetta di legno per gli attrezzi in giardino il comune con un regolamento assurdo mi dice che devo fare una DIA per una roba da 6 mq massimo (praticamente un buco!) diversamente mi ci vuole un permesso a costruire che peraltro mi verrebbe negato perchè l’indice di edificabilità a mia disposizione me lo sono mangiato tutto pur avendo ancora tutt’attorno 900 mq dico 900 mq di giardino libero….Ma perchè non posso avere una casetta di legno di 18 mq dove le mie bici, i miei sci, il mio tosaerba ci stanno belli comodi e non devo ongi volta tirare fuori tutto per prendere una cosa che mi serve? Forse che chi ha lanciato questa idea avesse più in mente il caso mio che la risoluzione del sacco di Mestre degli anni del boom? Io credo che si debba tenere conto che per l’urbanistica del nostro paese esista, sotto il profilo delle opportunità da cogliere, un doppio livello e che l’uno non escluda l’altro. Certo è che i miei 60 mq con un bravo architetto e un’impresa seria li butti su in 3 max 6 mesi mentre il rifacimento di Marghera o di qualche quartiere di Mestre o Berlino o di un arrondisment Parigino, ancorchè più necessari dei miei 60 mq, richiedono operazioni decisamente più complesse ancorchè fattibili! Io ci sto: rifondiamo questo obbrobrio di Mestre come già si sta facendo in qualche quartiere (vedi Altobello) ma non si rompano le scatole a me che sto nell’unico quartiere residenziale di Venezia dove le case sono già tutte belle e nessuno avrebbe interesse a renderla più brutta edificando a casa sua! Non è solo un problema di rendita ma in molti casi, come ho dimostrato, di qualità della vita.

  6. Ezio dicono:

    Il piano casa di strada ne ha fatta. Partito per rifare le città, si propone ora più modestamente e più pragmaticamente di rifare le ville e le villette.
    Il presidente del Consiglio conosce perfettamente gli italiani. Anni di televisione commerciale gli permettono una sintonia con il Paese che credo nessun altro politico possa vantare. A ciò si aggiunga che ha pure fatto lo sviluppatore immobiliare e quindi conosce le regole di quel business.
    Con il 20% alle ville il governo mette insieme la passione degli italiani per la casa e la loro diffidenza per le burocrazia. Il commento di Giovanni parla chiaro: il tormento amministrativo per il capanno degli attrezzi è superato di colpo dal condono preventivo preparato dall’esecutivo.
    Politicamente, la mossa è vincente: l’elettorato è gratificato da una scelta che bilancia le grandi opere (ad es: Passante, Ospedale di Mestre) con interventi diffusi che assicurano valore immobiliare senza costare alle casse dello stato alcunché in termini finanziari.
    La cementificazione, le mani sulla città, il sacco urbanistico: la retorica della difesa urbanistica e ambientalista della città svaniscono di fronte alla concretezza della cabina degli attrezzi e della stanza della nonna.
    Resta il dubbio che i tanti piani urbanistici – che le nostre città incessantemente promuovono – restino incomprensibili espressioni dell’apparato burocratico e non si trasformino mai in regole autenticamente condivise per lo sviluppo del territorio. Su questo tema l’innovazione – tema carissimo a questo blog – sarebbe davvero benvenuta.

  7. marco dicono:

    mi ricollego al punto sollevato da ezio. come si può passare da un piano urbanistico di tipo burocratico ad uno realmente condiviso? provo a rispondere. mi viene in mente che uno dei videogiochi di maggior successo a livello internazionale è the sims dove i videogiocatori giocano in rete letteralmente costruendo insieme una città. ovviamente non penso che ci dobbiamo mettere tutti a videogiocare. ma potremmo prendere a prestito il linguaggio e le potenzialità di simulazione di questo gioco per costruire delle rappresentazioni future della città, nei quali i diversi attori (dagli abitanti, ai costruttori, ai politici) possano interagire tra loro. vista la complessità di un piano urbanistico è chiaro che poi un team di esperti dovrà valutare le diverse proposte ed i politici dovranno assumersi le responsabilità delle scelte urbanistiche ma almeno queste decisioni saranno prese con un maggiore livello di consapevolezza. insomma per dare un futuro a mestre (o ad altre città) bisogna prima saperlo immaginare e visualizzare.

  8. Caos dicono:

    Si potrebbero benissimo fare pagare un po’ di tasse in più a chi vuole ampliare. Mica facile progettare qualcosa di comune, ognuno ha i suoi interessi.

  9. Provo ad inserirmi su un terreno che non domino. Mi sembra sensata l’osservazione per cui il piano casa funzionerà perchè i cittadini non saranno cosi stolti da imbruttire le proprie case. Detto questo mi chiedo se la somma di tante case migliorate realmente porta ad una città nel complesso migliorata, secondo voi?

  10. Caos dicono:

    Se devo scegliere tra abbruttire la casa e guadagnarci tanto e stare così, la abbruttisco sicuro. Troppa offerta di case potrebbe deprimere ancora i prezzi delle case ma al massimo si darà colpa alla crisi.

  11. Stefano dicono:

    Seguo il ragionamento di Giovanni dall’inizio alla fine. Mi pare sensato. Parla di cose che si possono fare, che si possono fare in fretta e che potrebbero non essere così tremende come viene da pensare a botta calda. Politicamente parlando, una mossa riuscita.

    Sollevo una perplessità su scala regionale. Non avevamo detto che il Veneto doveva diventare una metropoli? Non avevamo deciso per il Veneto un futuro in verticale (almeno per qualche quartiere strategico)?
    Mi pare che la scelta di scommettere sul bonus +20% rilanci alla grande la logica del “diffuso”. Niente di male, per carità. Allarghiamo la casetta per far spazio alla suocera, ci compriamo tutti un bel pick up da parcheggiare davanti al giardino di casa e la domenica organizzaiamo il barbecue con i vicini. Uno stile di vita che conosciamo bene grazie a infinite serie televisive ambientate fra los angeles e dintorni. Basta saperlo. Basta avere chiaro che la metropoli è altrove.

  12. Caos dicono:

    Mi sembra un condono soft

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