Due dubbi sul piano casa del governo

Il governo promuove il rilancio del settore dell’edilizia e del comparto casa in particolare. Le azioni previste riguardano il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica e di alcuni suoi segmenti in particolare – giovani, immigrati regolari, anziani – e alcune misure straordinarie tutte giocate sui premi di volumetria. A tutti gli edifici esistenti realizzati prima del 1989 viene accordato un bonus di edificabilità potenziale del 20%, mentre in caso di demolizione e ricostruzione il premio volumetrico raggiunge il 35% qualora vengano utilizzate tecniche in grado di aumentare il grado di efficienza energetica e di sostenibilità del nuovo edificio.
La prima parte del provvedimento è pienamente condivisibile, ma la seconda suscita perplessità. Non tanto per una generica paura della cementificazione del territorio (case nuove sono necessarie), né per i limiti giuridici del provvedimento (non erano gli enti locali a fissare le regole dello sviluppo del proprio territorio?). Il problema è altrove e riguarda la natura perversa dei meccanismi che simili norme possono determinare. Tra gli altri, ne sottolineo due.
In primo luogo, la norma non aiuta la riqualificazione delle parti più degradate delle città, mentre concorre a rafforzare le tendenze dello sviluppo territoriale di questi anni. Riesce il premio volumetrico a innescare la demolizione di qualche speculazione anni ’50 di cui le nostre città farebbero volentieri a meno per favorire costruzioni più sostenibili e attrezzate? No: il premio del 35% è troppo modesto in relazione al valore del bene (se l’immobile non è completamente vetusto) e soprattutto perché la proprietà frazionata rende poco credibile l’attuarsi del percorso di demolizione e ricostruzione. Al contrario, prima del 1989 sono state realizzate villette e capannoni che dal disegno governativo riceverebbero un insperato (quanto immotivato) guadagno, soprattutto per i contenuti costi di organizzazione della proprietà. La dispersione insediativa sarebbe beneficiaria di una norma da indirizzare con ben altra intensità alla parti invece più obsolete delle nostre città.
Ancora, la norma beneficia principalmente la proprietà, non l’impresa. La norma distribuisce rendita, ed è tutto da dimostrare che una simile decisione vada a premiare le imprese più innovative e capaci, quelle che da una crisi come quella attuale meriterebbero di uscire più solide e forti. La proprietà, ad esempio, potrebbe limitarsi a incassare il plusvolume in attesa di tempi migliori (i valori dei terreni sono legati a quelli delle abitazioni), oppure far pagare a prezzo pieno il volume edificabile percepito con effetti discutibili sulla distribuzione del valore, più da società ancien régime che da economia liberale centrata sull’impresa.
Si dirà: facile criticare. Ma ci sono alternative? Se è vero che in Veneto siamo riusciti a realizzare in pochi anni ospedali e autostrade in project financing, non è possibile promuovere un sforzo di infrastrutturazione capace di promuovere quello spazio metropolitano così spesso evocato? Non è più utile promuovere progetti di grande scala (ad esempio: trasformare Marghera, promuovere nuovi poli urbani sull’asse del Passante), anche in partnership con i privati, per un territorio più sostenibile e più competitivo?
Ad un mercato già saturo di abitazioni invendute non serve altra cubatura. Servono invece idee e progetti in grado di premiare l’impresa innovativa più che la rendita inconsapevole.

Ezio Micelli

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