Modesta proposta al prossimo governo

Modesta proposta al prossimo governo in via di costituzione.
La flessione dei prezzi del mercato immobiliare in Italia e nella maggior parte dei paesi sviluppati potrebbe suggerire il disimpegno dalle politiche per la casa. L’errore sarebbe grave: chi si confronta con il settore delle costruzioni non deve curarsi troppo della congiuntura. Più utile, invece, di dare un’occhiata al programma del governo del Regno Unito.
In fatto di casa il governo Brown qualifica il suo programma sulla casa su tre punti essenziali.
Il primo riguarda la costruzione di nuove abitazioni. Il governo inglese promuove la realizzazione di tre milioni di nuove case per il 2020, due dei quali entro il 2016. Il ragionamento alla base dell’obiettivo è semplice: l’offerta di abitazioni non ha tenuto il passo della domanda e il valore delle abitazioni è oggi tale da impegnare quote di risorse incompatibili con la possibilità di risparmio di larga parte delle famiglie britanniche.
Il secondo punto riguarda la pianificazione: la priorità assoluta del governo è di concentrare la produzione in aree dismesse e comunque già destinate a usi urbani. Ad oggi, già oltre il 70% delle nuove abitazioni si concentra nelle aree urbanizzate e l’obiettivo è di ridurre ulteriormente il consumo di territorio aperto. E ciò sulla base di piani urbanistici più veloci – con una amministrazione più efficiente – e più partecipati – senza scorciatoie amministrative e politiche che neghino il coinvolgimento delle popolazioni interessate.
La sostenibilità delle nuove abitazioni è il terzo punto qualificante del programma del governo Brown. Il Regno Unito si candida a essere il primo paese a promuovere interventi residenziali a emissioni zero per il 2016. La progettazione di eco towns e eco villages, di dimensione variabile da 5.000 a 10.000 nuove abitazioni, sono allo stesso modo in agenda: la taglia dei nuovi centri deve essere tale da giustificare la concentrazione di servizi, impiego e non solo abitazioni con consumi energetici ridottissimi, quando non nulli.
Vale la pena mettere in evidenza due aspetti non sempre condivisi dalle nostre forze politiche. Il programma britannico promuove la costruzione di nuove case senza reticenze: i valori immobiliari sono alti perché, a fronte di una domanda sostenuta, l’offerta di qualità non ha saputo tenere il passo. Riequilibrare il mercato con nuovi interventi è un passo obbligato. E la nuova produzione di alloggi non deve aumentare il consumo di suolo.
Secondo aspetto: il governo inglese promuove l’accesso alla proprietà e non si limita a operare nel solo segmento dell’affitto. La casa “potrebbe diventare una delle più importanti cause di ineguaglianza sociale nei prossimi 20 anni” spiega il ministro per l’housing Cooper, e il ceto medio non può rinunciare alla casa come garanzia del proprio benessere economico e status sociale.

Ezio Micelli

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11 Responses to Modesta proposta al prossimo governo

  1. Caos dicono:

    E pensare che in Italia pensano solo a cartolarizzare le aree libere…
    Secondo me andrebbe fortemente penalizzato l’investimento in case in modo da dissuadere l’investimento anche straniero che fa balzare verso l’alto i prezzi e costringe poi ad aumentare l’offerta di abitazioni perchè la casa è sempre un prodotto che risponde a bisogni primari…
    Fino ad oggi l’ICI è stato messo a quel livello solo per massimizzare il prelievo fiscale avrebbe dovuto essere molto più forte così agli affittuari li passava la voglia di possedere appartamenti sfitti e l’aumento dell’offerta sarebbe andato a persone disposte a pagare perchè lo usano loro o lo affittano…
    Sulle aree verdi penso che di questo passo in Italia finiranno prima di un secolo altro che patrimionio disponibile e non è tutto condonabile (a patto di saper aspettare il condono giusto)…

  2. paolo di bella dicono:

    ciao ezio,
    da professionista del settore mi auguro che il governo voglia tenere conto dei tuoi suggerimenti.
    spero che si indicano dei concorsi per non delegare esclusivamente al pubblico la progettazione di aree urbane a basso consumo di suolo ed energia.
    il settore pubblico, purtroppo, finora non si è interessato molto a questo settore dell’edilizia che a breve sarà certo l’unico praticabile in una nazione che abbia conservato un minimo di discernimento.
    il mondo professionale italiano ha colto bene l’importanza di questa evoluzione/rivoluzione e le competenze non mancano ma solo una decisa iniziativa pubblica trasformerà l’edilizia nazionale in un settore veramente innovativo. spiego perchè:
    allo stato dell’arte un edificio a basso o nullo impatto ambientale, richiede all’imprenditore immobiliare privato costi eccedenti la pratica corrente di circa il 20%. questo maggior onere si riversa interamente sull’utente finale, il privato che compra la casa.
    se consideriamo, da una stima approssimativa ricavata più dall’esperienza del mestiere che da dati statistici, che il 10% del mercato dispone di risorse sufficienti ed è disposto a pagare per una casa a basso consumo e non inquinante per ragioni di calcolo finanziario, risparmio sul medio e lungo periodo, tenuta del valore dell’immobile sul lungo periodo e, last but non least, un certo prestigio (come se invece di una punto mi comprassi una bmw, per intendersi), il restante 90%
    è ancora obbligato a investire i propri limitati capitali in abitazioni che sul lungo periodo li obbligheranno a sostenere costi sempre crescenti e, forse, insostenibili.
    la novità, peggiorativa per quanto riguarda il mercato generale della casa, è che gli standard edilizi di legge dal 2010 saranno così restrittivi da obbligare tutti gli operatori del settore ad adeguarsi a norme che attualmente sono riferibili solo ad alcuni esempi di punta in trentino alto adige e in lombardia.
    quindi possiamo aspettarci un ulteriore aumento dei prezzi nell’ordine di quel 20% di cui dicevo all’inizio.
    Approfondisco ancora: per attirare quella domanda del 10% di potenziali clienti “a basso consumo” l’imprenditore si trova obbligato ad operare in aree i cui suoli hanno un elevato valore per ragioni di posizione, prestigio, prossimità ai servizi ecc. per la logica per cui” se spendo tanto voglio tanto”.
    se a ciò aggiungiamo anche che a fronte di un elevato investimento per offrire determinate caratteristiche l’imprenditore, rischiando più denaro, non è generalmente disposto a ridurre l’apettativa di guadagno sotto il 35/40% del capitale investito a questo punto possiamo subito escludere un’ attivazione del privato verso abitazioni carbon free a basso costo.
    Infatti’ ciò vorrebbe dire che i margini di quadagno si ridurrebbero a circa il 7/10%.
    Al pubblico sarebbe dunque riservato il ruolo di rendere disponibili suoli da cedere a basso prezzo per la costruzione di alloggi eco compatibili e lasciando all’impresa privata il compito della promozione immobiliare.
    Quindi quella che tu chiami modesta proposta, nel quadro legislativo attuale, è l’unica via praticabile prima dell’argentina( ma con meno possibilità di ripresa)
    ps.
    una decisa politica di sostenibilità ambientale ci risparmierebbe le penose disquisizioni rigassifiatori si-rigassificatori no.

  3. Stefano dicono:

    paolo,
    se capisco bene stimi un 10% dell’attuale domanda interessata a immobili eco-compatibili. e da quello che dici mi pare che questa domanda sia un segmento sofisticato (capace di stimare il risparmio sul medio lungo termine e di apprezzare lo status che deriva dalla qualità ambientale dell’immobile).
    devo dedurre che fare case “eco” è un po’ come produrre lexus 400h?
    s.

  4. Caos dicono:

    I rigassificatori non c’entrano, quelli servirebbero solo a incamerare i costi transazione facendo rifornire le navi straniere dai rigassificatori italiani…
    La casa è un tema che scotta in Italia perchè il governo ha sempre favorito i possessori di casi anche per l’ampio bacino di voti e affari/clientele che gli dava visto che come rimarca spesso Berlusconi “se non hai una casa vuol dire che non hai risparmiato nella tua vita”, piuttosto vivi a pane e acqua e con le luci spente…
    Mi sbaglierò ma i nuovi standard edilizi mi sembra ad oggi l’intervento a cui lo stato si affida per raggiungere gli standard imposti dal protocollo di Kyoto senza modificare una spesa pubblica sempre iperlottizzata.

  5. Matteo dicono:

    Paolo
    il 20% di extracosto mi pare il limite superiore di un intervallo che in realtà può limitarsi anche al 3-5%, o in media all’8-10%, secondo diverse indagini. Certo che se a cimentarsi in un nuovo modo di costruire è un imprenditore che non l’ha mai fatto, certamente paga i costi dell’apprendimento. Ma chi è partito da tempo sta ottenendo risultati molto interessanti, vedi ad esempio Milano oppure la sempre avanti

    Germania, dove una casa passiva (-90% rispetto ai consumi medi di un’abitazione italiana) costa solo il 4-6% in più. Credo che per il 2010 l’edilizia italiana sarà ben oltre il 10% di mercato di edilizia green (già oggi siamo al 5%) e a costi più bassi di quelli che tu indichi. Concordo con te sul ruolo che deve rivestire il pubblico, ma io guarderei allo Stato e agli enti locali più come acquirenti raffinati che come intermediari di terreni a buon prezzo, come ad esempio succede in Trentino. Anche perchè, come ha ben evidenziato Ezio Micelli, la precedenza assoluta va data alla ristrutturazione/recupero, piuttosto che all’utilizzo di nuovo territorio.

  6. Matteo dicono:

    Un’altro interessante set di dati si trova a pagg. 99-100 della presentazione del Training Module di questo progetto europeo sulla disseminazione delle best practice sulla costruzione di edifici passivi.

  7. paolo di bella dicono:

    @stefano
    in effetti sì. dovremmo cercare di produrre delle grandi punto ibride.
    @matteo
    i costi non riguardano solo quel 4% in più per la casa passiva perchè quella percentuale si riferisce agli isolamenti, ma l’impiantistica (generalmete geotermico a pompe di calore e recuper dell’aria di ricircolo) è ancora piuttosto costosa. vero è che il fotovoltaico per vent’anni sarà finanziato dallo stato.
    per quanto riguarda i suoli naturalmente mi riferivo a area già occupate da edifici obsoleti o aree di risulta di spazi gia urbanizzati

  8. sf dicono:

    si può fare!
    Non è lo slogan di Walter ma quello che abbiamo messo in atto ad Arzignano in materia di edilizia sostenibile.
    Prima abbiamo scritto nel documento preliminare al nuovo Piano di Assetto del Territorio che “si considera esaurità la fase espansiva e la priorità diventa il recupero e la riqualificazione”.
    Poi abbiamo approvato il primo “regolamento per l’edilizia sostenibile e il risparmio energetico” introducendo uno sconto del 40% degli oneri di costruzione per chi si certifica almeno in classe B e 55% in classe A secondo lo schema CasaClima (si trova tutto su http://www.comune.arzignano.vi.it).
    Per le case certificate abbiamo introdotto anche uno sconto dell’ICI pari allo 0,4 per mille (sempre che rimanga l’ICI!).
    Nei bandi per la costruzione delle case Peep (edilizia economica popolare) chiediamo almeno la certificazione in classe B e il primo nucleo è già in costruzione. Nel frattempo abbiamo attivato due corsi di formazione per tecnici pubblici e privati sull’edilizia sostenibile con grande risposta.
    Il tutto sta producendo un forte interesse da parte degli operatori del settore, smuovendo un mercato immobiliare altrimenti in stagnazione. Una bella sfida.

    stefano fracasso

  9. paolo di bella dicono:

    @stefano arzignano
    complimenti al comune di arzignano.
    sarebbe interessante se i comuni oltre alla riduzione degli oneri offissero al promotore immobiliare un aumento dell’indice di fabbricabilità. almeno per le case in classe A. sarebbe meno oneroso per il comune concedere un allettante aumento in cubi a parità di suolo.
    in questo caso, infatti, si potrebbe mantenere invariati gli oneri concessori perchè in effetti il carico urbanistico aumenterebbe.
    se sto scrivendo, come credo, ad un amministratore pubblico mi piacerebbe molto avere un parere in merito.

  10. sf dicono:

    @paolo di bella
    senza entrare troppo nel merito tecnico, avevamo valutato l’incentivo “volumetrico” ma la sua applicazione risulta problematica. Gli oneri si possono scontare ex-post, accertata la certificazione, i volumi no….

    stefano fracasso

  11. paolo di bella dicono:

    @sf
    su questo punto potrei obbiettare che il progetto dovrebbe essere corredato di certificazione (casa clima ad esempio) prima di essere presentato in commissione edilizia. Si tratterebbe sempre di un permesso di costruire implicando un aumento volumetrico.
    far rispettare la certificazione si ridurrebbe al rispetto di qualsiasi altra norma di prg

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