Perché le case costano tanto (e perché dobbiamo ancora costruire)

In questo blog si è fatto recentemente riferimento all’ipertrofia del comparto immobiliare come limite alla qualità della ripresa economica, a un’offerta di immobili ancora refrattaria alle logiche dell’innovazione di prodotto tipiche di altri settori industriali e a valori di ingresso ormai molto elevati (Marco non trova casa a meno di 300.000 €..).
Vale la pena partire proprio dall’impennata dei valori di alcune tipologie di immobili per capire quello che sta succedendo sul mercato. La domanda di qualità – che oggi possiamo considerare robusta per quantità, anche se non dobbiamo considerare estinta la domanda di prima necessità – non cerca una casa in generale: cerca un alloggio in buone condizioni (capitale edilizio di qualità e di recente realizzazione), dotato di buone caratteristiche di accessibilità (parcheggi, buona connessione alle infrastrutture della mobilità, buoni servizi pubblici di trasporto) e meglio ancora se beneficia di qualche amenities ambientale (un parco per correre, una darsena per lasciare una barchetta). Chi parla del mercato in generale spesso si confonde: le sue ricerche si limitano implicitamente a un segmento sottolissimo, capace di riunire in un unico immobile i tre driver del valore, la cui sintesi è ciò che chiamiamo qualità dell’abitare.
Il mercato immobiliare fa fatica a metabolizzare il tema della qualità. Tra i settori industriali è probabilmente quello che fa più fatica a promuovere una produzione innovativa capace di sviluppare le diverse direttrici evolutive apprezzate dal mercato. L’esito è un’offerta incapace di soddisfare una domanda (crescente per dimensioni) attenta alla casa come è attenta a tutti gli altri consumi. I centri storici hanno colmato per anni al deficit di qualità delle nostre periferie. Le parti più antiche delle nostre città hanno beneficiato di ingenti risorse per finanziare beni pubblici e servizi che le periferie nemmeno si sognavano, determinando un’implicita struttura radiocentrica della qualità: quanto più allontano dal centro, tanto più lascio alle mie spalle accessibilità ai servizi, qualità urbana e un capitale edilizio di valore.
Le condizioni sono oggi in parte mutate. Alcuni centri – Venezia ne è un ottimo esempio, ma Milano presenta la stessa deriva – hanno raggiunto valori immobiliari che non giustificano in alcun modo lo sforzo economico richiesto: per un ricercatore universitario (che non dovrebbe essere un soggetto economicamente debole) ci vogliono anche quindici/venti anni di reddito lordo per l’acquisto di un alloggio in laguna. Entro una visione metropolitana bisogna immaginare nuovi poli della residenza in cui, al pari di qualsiasi altro mercato, si innova il prodotto con un’offerta capacità di integrare le diverse dimensioni della qualità. In altre parole, case nuove – progettate da architetti di qualità – accessibili e dunque integrate con altre funzioni, e capaci di beneficiare di beni ambientali essi stessi esito di un deliberato intento progettuale.
Per farlo, tuttavia, ci vuole un’idea diversa dell’investimento privato in cui la voce servizi progettuali non rappresenta un costo ma un investimento, e in cui l’amministrazione pubblica, al di là di generiche e vaghe intenzioni, deve sapere coordinare l’attività di regolazione (i piani urbanistici) e l’attività di investimento in opere e lavori con maggiore efficacia e prontezza. Le logiche di pubblico e privato devono muoversi simultaneamente: se realizzo infrastrutture per la mobilità – caselli autostradali, metropolitane, tramvie – devo immaginare che esse rappresentino altrettante opportunità di sviluppo privato, soprattutto se associate a nuovi asset ambientali.
Oggi le condizioni del mercato sono tali da rendere urgente uno sforzo di innovazione, a cui possiamo riconoscere anche margini di profitto cospicui, pur di liberarci dalla stretta delle rendite consolidate alle quali non possiamo regalare lo sviluppo della città.

Ezio Micelli

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17 Responses to Perché le case costano tanto (e perché dobbiamo ancora costruire)

  1. Marco dicono:

    Se, come dice Ezio, il privato ed il pubblico devono muoversi lungo la stessa direzione per accrescere la qualità delle nostre città e soprattutto delle nostre periferie, allora abbiamo bisogno di una maggiore capacità progettuale e di nuove forme di comunicazione e discussione delle iniziative che si intendono intraprendere, soprattutto in termini di piani urbanistici. Provo a fare una proposta: perchè non iniziare un’operazione trasparenza e mettere questi temi al centro di un vero e aperto dibattito pubblico? Basta incontri organizzati alle 5 al municipio dove va il solito giro stretto della politica. Più spazio ad iniziative che possono durare anche alcuni mesi dove presentare idee diverse dello sviluppo della città e discuterle pubblicamente, al di fuori delle segrete stanze degli assessorati.
    A Londra, perfino per costruire il nuovo grattacielo del grande Renzo Piano, hanno aperto un pubblico dibattito. Non dico di arrivare a tanto ma almeno discutere e condividere le linee di sviluppo generale di una città questo sì. Solo attraverso una nuova consapevolezza dell’importanza di queste decisioni possiamo pensare di accrescere la qualità del settore dell’edilizia attraverso richieste più chiare e mirate. Proprio su questi settori tradizionali lo spazio per l’innovazione è molto ampio (pensiamo al risparmio energetico ad esempio) e potrebbero essere per l’Italia un’occasione di rilancio economico, a patto che si diffonda una nuova sensibilità e cultura dell’abitare.

    Marco

  2. Giancarlo dicono:

    Ezio ha ragione quando sostiene che il valore dell’abitare si basa su almeno tre dimensioni: qualità intrinseca dell’edificio, accessibilità, contesto ambientale e di servizio. Il problema è che da noi si è tenuto conto, nella migliore delle ipotesi, solo della prima (e in misura parziale, basti pensare al consumo energetico). La ragione è che si tratta dell’unica dimensione sotto il diretto controllo dell’operatore privato. Mentre le altre sono dimensioni che presuppongono la politica (una buona politica). Roba che in Veneto interessa poco. Il risultato è sotto gli occhi di tutti: una interminabile periferia interrotta solo quando si incontrano nuclei storici o vincoli ambientali non derogabili: è anche a causa di questa scarsità che i valori immobiliari delle aree decenti sono andati alle stelle. Le soluzioni non sono affatto facili. Anche le grandi operazioni urbane (Veneto City) sembrano guidate più da interessi di breve periodo che non da un disegno di qualità metropolitana. Ma qualcosa si può fare. Prima di tutto, secondo me, bisogna giocare con molta più decisione la carta della perequazione urbanistica: se non si ricompone in modo equo la frammentazione del regime dei suoli, nessuna politica per la qualità è possibile. E questa ricomposizione dovrebbe essere allargata a scala metropolitana. Ezio conosce molto bene il tema e lo inviterei a raccontarci che cosa si sta facendo su questo fronte, specie dopo la nuova legge regionale. La seconda proposta è questa: se alla politica spetta la responsabilità di ben due dimensioni su tre della qualità dell’abitare (accessibilità e amenities), allora costruiamo un osservatorio sulle variazioni dei prezzi immobiliari che sconti il valore intrinseco della casa, attribuendo alla politica ciò che le spetta. In termini tecnici il metodo richiama quello della “edonic prices estimation”: ogni area farebbe così emergere il valore immobiliare creato (o distrutto) dalle decisioni pubbliche, tenuto fermo quello strettamente privato. In questo modo i cittadini avrebbero qualche informazione in più sulla qualità della politica locale. E la politica qualche incentivo in più per pensare alla qualità pubblica dell’ambiente.
    Giancarlo

  3. Lorenzo G. dicono:

    Per un giovane la casa rappresenta il sogno dell’indipendenza. Tuttavia, nei centri cittadini i prezzi sono talmente sproporzionati rispetto ai salari medi che anche appartamenti minuscoli e dalla discutibile abitabilità diventano inaccessibili.
    Che per i giovani non sia facile accedere alla casa non è certo una novità, ma con opportune politiche abitative e urbanistiche può essere fatto molto a questo riguardo.
    Sono appena tornato da Madrid. Nella capitale spagnola il governo cittadino e soprattutto la Regione (in questo caso Area Metropolitana) assegnano circa 2 volte all’anno migliaia di appartamenti di nuova costruzione (e con garage) a giovani con meno di 35 anni. Per chi sa conosce lo spagnolo: http://www.elmundo.es/elmundo/2007/05/25/madrid/1180094791.html
    In sostanza, enti locali e operatori privati (cooperative di costruzione o società edili) progettano assieme lo sviluppo di nuovi quartieri della città e il terreno viene dato in concessione solo se vi è l’impegno a destinare un certo numero di case alla politica abitativa per i soggetti economicamente deboli. Ai giovani, in particolare, viene data la possibilità di avere un contratto di affitto che prevede dopo 5 anni l’opzione di comprare l’appartamento detraendo gli affitti già versati.
    Se si vuole permettere ai giovani di coniugare il sogno di indipendenza con la qualità abitativa, credo che anche in Italia iniziative di questo tipo dovrebbero trovare maggiori risorse.

  4. Giancarlo dicono:

    A proposito di politiche abitative per i giovani e, in particolare, per gli studenti universitari fuori sede, il TG1 ha proposto domenica sera uno speciale molto interessante. La mobilità degli studenti dovrebbe costituire uno degli strumenti principali per rendere più competitiva l’offerta universitaria. Ma la mobilità è in stretta relazione alla disponibilità di alloggi in affitto. Ebbene, ciò che emergeva dal servizio è che il mercato degli alloggi studenteschi è tra i più speculativi del mercato: bassa qualità ad alti costi, ovviamente tutto al nero. Come dire, l’ennesimo segnale di una società moralmente proiettata nel futuro! Fuori dai centri turistici solo le abitazioni per immigrati riescono a rendere altrettanto (anche in questo caso il valore speculativo si divide per un alto numero di utilizzatori e una ancora più elevata capacità di sopportazione), per non dire quelle usate dalla prostituzione (ma qui la casa è un fattore di produzione!). In definitiva: il mercato dell’affitto sembra condannato ad una concorrenza verso il basso. Ma la politica dove sta? Perché non si usa il patrimonio pubblico per creare alloggi decenti per studenti? Perché le Università continuano a sottovalutare questo problema? Mi risulta che né Ca’ Foscari nè lo Iuav abbiano una politica abitativa, ma nemmeno un ufficio per dare informazioni su alloggi disponibili a prezzi convenzionati: servizio presente in ogni Università seria al mondo. Probabilmente noi non rientriamo nella categoria.
    GC

  5. Lucia dicono:

    A proposito di cultura dell’abitare: a Torino,dove io vivo, esiste un progetto che da dieci anni interviene sulla qualità della vita delle periferie cittadine attraverso i contratti di quartiere dove lavorano fianco a fianco architetti e ricercatori sociali, animatori sociali e associazioni che si occupano di anziani e soprattutto cittadini/abitanti di quei quartieri.
    Il progetto si pone tre obiettivi: riqualificazione urbanistica e ambientale, sviluppo sociale ed economico, ricostruzione del senso di appartenenza al territorio.
    Il punto di forza del progetto è la progettazione partecipata: difficile (pensate che in quartiere hanno discusso mesi sul colore delle tende di un enorme complesso di case di edilizia popolare), con tempi lunghi (certo sarebbe più facile e veloce per gli architetti poter decidere tutto da soli), conflittuale (pensate alle assemblee di condominio…),ma funziona.
    E non lo dico per fare uno spot pubblicitario alla mia amministrazione comunale ma perché io nel progetto ci lavoro…
    Per chi vuole saperne di più: http://www.comune.torino.it/periferie/progetto/index.htm

  6. marco dicono:

    Come contributo alla discussione vi segnalo questo commento di SF
    http://www.firstdraft.it/2007/05/21/rischio-periferia/#comment-3738

  7. Stefano dicono:

    Personalmente trovo abbastanza stupefacente che un’economia come la nostra debba scoprire (e non senza difficoltà) il concetto di qualità nel settore immobiliare.
    Grazie al post di Giancarlo veniamo a sapere che in Veneto ci sono più imprese di costruzioni (100.000) che imprese manifatturiere (88.000): mentre il concetto di qualità nella produzione è stato analizzato in lungo e in largo (si parla di total quality management da vent’anni), il concetto di qualità nella produzioni di immobili è una gran novità.
    Azzardo: che qualche corso di marketing possa aiutare gli studenti di architettura?
    s.

  8. Ludovico dicono:

    Alcune riflessioni dalla lontana Shanghai da parte di un architetto neolaureato, nonchè novello ricercatore VIU.Qui a Shanghai sto svolgendo una ricerca sulla governance della megalopoli.

    Quello cinese, come tutti sanno, è un sistema politico completamente diverso dal nostro, e lo Stato qui ha quasi sempre il coltello dalla parte del manico per quanto riguarda la gestione dei suoli, che è sempre di proprietà pubblica, e data solo in concessione per diversi periodi di tempo ai privati, siano essi cittadini che comprano una casa o multinazionali che vogliono costruire un grattacielo.

    Shanghai negli ultimi vent’anni ha realizzato un’impressionante serie di infrastrutture, parchi ed edifici pubblici, finanziati in gran parte tramite i profitti derivanti dalle concessioni dei suoli, ma anche tramite strumenti diversi, come prestiti da parte dello stato (piuttosto scarsi), operazioni in borsa (ad esempio la creazione di appositi BOT o assicurazioni, strumento che intendono utilizzare anche ad Istanbul per ricostruire la città a causa del rischio sismico), e stabilendo spesso patti e sinergie (più o meno “morali” e trasparenti) con i
    privati,che hanno portato al conseguimento degli obbiettivi che entrambe le parti si erano prefissate
    (realizzazione delle opere pubbliche e rinnovamento di aree fatiscenti da parte dell’amministrazione, lauti profitti da parte dei privati). Certo, poi si può e si deve discutere della qualità e del modello di città (gated communities, etc.) che le trasformazioni hanno generato.

    Ora, non rimpiango minimamente il fatto che il nostro sistema politico non sia un socialismo di mercato alla cinese in cui il governo spadroneggia, ma mi pare evidente che in Italia lo Stato e gli amministratori locali abbiano spesso poca volontà, capacità contrattuale, immaginazione nel trovare nuove modalità di raccolta di fondi, e che spesso “calino le braghe” troppo presto di fronte agli interessi privati.L’unico che negli ultimi anni ha proposto una chiara e seria politica urbanistica a livello regionale è stato Soru in Sardegna.
    A questo va poi ad aggiungersi una scarsa attenzione verso la qualità delle opere, che trarrebbe giovamento da una sana competizione fra progettisti (sappiamo tutti come vanno a finire anche i pochi concorsi che si fanno…) e una millenaria propensione ad uno sterile campanilismo.

    è mai possibile che in Spagna, Paese che molti ritengono sia il più simile al nostro nel contesto europeo e dove spesso tra le diverse regioni/comunità non scorre buon sangue (vedi catalani e castigliani), quando c’è da raggiungere un obbiettivo le forze si uniscono e quasi sempre hanno successo?
    provate a contare le manifestazioni internazionali (dalle olimpiadi alla coppa america di vela) che si sono aggiudicati negli ultimi vent’anni, non è certo frutto del caso. per fare un esempio, mentre Madrid era candiatata alle olimpiadi del 2012, Barcellona era tappezzata di manifesti “Madrid ciudad olimpica”.
    Trieste è stata candidata finalista per aggiudicarsi l’Expo del 2008, e quasi nessuno in Italia lo sapeva
    (tralasciamo le pietose beghe da cortile all’interno dei vari enti locali giuliani durante il periodo della candidatura). Indovinate chi si è aggiudicato l’Expo? Saragozza. Per non parlare poi delle intelligenti proposte come quella per le abitazioni per giovani a Madrid citata da Lorenzo in questo blog.

    Tornando a Shanghai, un altro spunto interessante mi sembra giunga dal prossimo Expo del 2010 che si terrà qui: mentre quasi tutte le manifestazioni precedenti si erano tenute in aree periferiche più o meno libere, l’amministrazione ha deciso di trasformare per l’occasione un’area enorme (3,3 kmq) nel cuore della metropoli, spendendo molti più soldi per l’acquisizione dei terreni e il ricollocamento delle attività industriali e degli abitanti, ma dando un chiaro segnale della forte volontà di migliorare le condizioni di vita e l’immagine della città, e garantendo ottime condizioni di investimento ai developer che andranno a realizzare le aree residenziali di pregio previste nel piano.
    perchè non si immagina un’ampia operazione di ricostruzione/risanamento di aree degradate ed obsolete delle città italiane (penso a mestre ad esempio), legata ad un preciso,innovativo e coraggioso programma sociale,produttivo e culturale, magari prendendo al balzo occasioni come le manifestazioni internazionali o i fondi
    che spesso la UE mette a disposizione?

    Marco tocca un altro nervo scoperto quando parla di nuova sensibilità e cultura dell’abitare. A Roma, che ritengo sia con Torino (non a caso teatro dell’ottimo progetto Urban segnalato da Lucia) una delle rare città amministrate efficacemente nell’ultimo decennio in Italia, negli anni scorsi si sono tenute delle affollatissime conferenze (quelle di Veltroni sulla politica, o quelle di vari esperti di storia e letteratura) che trattavano tematiche superficialmente ritenute per pochi adepti,”alte”, elitarie, e che invece hanno riscontrato un clamoroso
    successo di pubblico. Sarebbe decisamente il caso di iniziare un ampio e serio dibattito su tematiche che toccano ancora più da vicino la vita dei cittadini, come l’abitare, l’urbanistica e la visione e gestione di obbiettivi condivisi di una città.
    Non critico a priori le onnipresenti villette del nordest, ma sorge il dubbio che chi sembra voglia abitare solo in edifici e cittadine che rispecchiano questa tipologia abitativa forse neanche conosce l’esistenza di modelli insediativi e relativi stili di vita differenti.E, ancor di più delle conferenze, la realizzazione tangibile di nuove tipologie insediative di qualità servirebbe ad ampliare le vedute.

    Quanto alle residenze per studenti, sia qui a shanghai che durante il mio erasmus ad edimburgo ho vissuto in stanze singole di mediocre qualità in residenze universitarie. Queste stanze generano profitti, sono quasi sempre occupate, quando non lo sono vengono usate come stanze d’albergo, e spesso i prezzi sono addirittura più elevati che in un appartamento privato. Ma a quanto pare a Venezia (ma la situazione non è rosea neanche nelle altre città
    universitarie italiane) l’acqua calda ancora non è stata scoperta, o ci sono forti interessi che spingono nella direzione opposta. Lo sciacallaggio che gli studenti subiscono è semplicemente vergognoso.

    Domanda per Stefano: cosa intendi quando proponi corsi di marketing nelle facoltà di architettura?

  9. Stefano dicono:

    Ludo, la risposta è nel tuo post, in particolare negli ultimi due paragrafi. Quando dici che bisognerebbe iniziare un “ampio e serio dibattito su tematiche che toccano ancora più da vicino la vita dei cittadini, come l’abitare, l’urbanistica e la visione di una città” proponi di partire dalla domanda, da quello che le persone vogliono o potrebbero desiderare. Se chiedo un corso di marketing nelle facoltà di architettura è proprio perché vorrei vedere enfatizzate le logiche della domanda oltre che quelle dell’offerta. L’importanza della rendita fondiaria e delle politiche pubbliche urbanistiche ci spinge a guardare e ad analizzare i comportamenti di chi produce e vende immobili, senza riconoscere i nuovi segmenti di domanda e, più in generale, i nuovi stili di vita che si riflettono in un nuovo modo di abitare. Guardando al mercato lato domanda magari capiamo chi è e cosa vuole Marco quando chiede una casa per la sua famiglia e forse riusciamo a mettere in campo un tricamere che costi meno di 300k.
    s.

  10. marco dicono:

    Nel settore manifatturiero gli incrementi della qualità e della capacità di innovazione dell’offerta sono stati fortemente stimolati dal riconoscimento delle nuove richieste della domanda. I giapponesi sono diventati più bravi degli americani a fare le automobili proprio perchè sono stati esposti ad una domanda (quella giapponese) molto più sofisticata di quella americana e che non si accontentava di macchine tutte uguali. Nel caso del settore immobiliare la domanda da considerare non è solo quella attualmente presente sul territorio, ma anche quella potenziale. In un mondo che è ormai in competizione per i migliori talenti creativi, la qualità della vita e la residenzialità (assieme ad altri fattori) costituiscono un elemento importante per attrarli e trattenerli nel territorio. Visto che i centri sono offlimits dal punto di vista economico, sarà la qualità delle nostre periferie a fare la differenza. Se vogliamo avere un Italia (e un nordest) più competitiva dobbiamo iniziare anche a rivolgerci a questo nuovo segmento di professionisti della creatività. L’immobiliare non può essere considerato come un settore a se stante, ma è parte integrante di un progetto di rilancio della competitività di un territorio, al pari di altre iniziative.

    Marco

  11. Lorenzo G. dicono:

    Ho elogiato le politiche abitative per i giovani della regione di Madrid, ma se parliamo in generale del mercato immobiliare la Spagna non mi sembra un modello da seguire. L’industria immobiliare spagnola rappresenta il 17% del PIL ed il 14% dell’occupazione totale, oltre che la fonte principale di entrate per i governi locali. In Spagna il settore immobiliare ha sospinto la crescita economica degli ultimi anni, ma oggi il paese è forse l’unico in Europa a rischio che esploda la bolla immobiliare.
    Secondo la Banca di Spagna, nel 2004 dei 22,5 milioni di case del paese, 4 milioni erano seconde case ed altre 3,5 milioni di case erano vuote o inutilizzate. Nel 2005, 786.000 nuove case sono state messe in cantiere. Negli ultimi 5 anni in Spagna si sono costruite PIU’ CASE E APPARTAMENTI CHE IN FRANCIA, GERMANIA E U.K. messe assieme.
    La provincia di Malaga, nel sud della Andalusia, rappresenta oggi forse il maggior scempio edilizio della storia. La rinomata “costa del sol” è una sconfinata schiera di villette tutte uguali che riempiono ogni centimetro di quelle che un tempo erano dolci colline che degradavano verso la spiaggia.
    Ripeto, da questo punto di vista la Spagna non è certo un modello da imitare e le conseguenze di questa sciagurata corsa alla costruzione si vedranno nei prossimi anni.
    Infine, rispetto alla candidatura di Madrid per le Olimpiadi del 2012 vorrei ricordare a Ludovico un episodio che dimostra che in realtà gli spagnoli sono spesso più divisi di noi: nei giorni in cui bisognava scegliere tra Madrid ed altre città mondiali, il presidente della Catalogna è andato a New York, sponsorizzando la candidatura di quella citta’. I Madrileni sconvolti ed infuriati dal gesto, hanno organizzato un boicottaggio dei prodotti catalani che ha comportato, ad esempio, un crollo nelle vendite del “Cava”, diffuso spumante catalano.
    La Spagna non è più unita di noi ed ha un sistema politico che risente fortissimamente dei partiti nazionalisti-localisti (baschi, catalani, galiziani, etc).
    Il vantaggio della Spagna rispetto all’Italia è che nonostante le suddette divisioni, la pubblica amministrazione presenta un livello di efficienza non comparabile con quello italiano.

  12. Ezio dicono:

    Provo a dare qualche numero su cosa vuol dire innovare nel settore. Oggi in Italia l’82% del valore dei beni scambiati nel mercato immobiliare riguarda beni a destinazione residenziale. I segmenti del commerciali, dei beni a uso turistico, a uso industriale e terziario si spartiscono, tutti insieme, il restante 18%. In altri termini, il nostro è un mercato in cui si scambiano case e davvero poco altro.
    In un paese come la Francia, per fare un confronto con un paese di rango analogo, il peso del residenziale scende al 56%, mentre nel Regno Unito scende al 43%, lasciando molto più spazio agli altri segmenti di mercato.
    In Italia, è un po’ come se nell’industria dell’auto ci si fosse fermati al segmento C, ignari del fatto che si possono fare soldi con i monovolume e con le station wagon.
    Si dirà: fare villaggi turistici, centri direzionali, parchi logistici richiede che l’imprenditoria si assuma un rischio superiore e impone una partnership più importante con il settore pubblico. Senza uno svincolo, non faccio un centro commerciale; senza una fermata della metro non realizzo un business district.
    Ritorniamo così ad un tema già toccato nella discussione: l’innovazione passa per una più efficace interazione tra imprenditoria e amministrazione.
    Sotto il profilo dell’investimento pubblico, come andiamo nel nostro paese? Su 100 euro di investimento, in Italia 53 sono destinati alle case (sempre loro) mentre le costruzioni non residenziali pubbliche si fermano al 21%. Pochi soldi, per un deficit pregresso importante. Potranno aumentare? Difficile: le spese correnti rappresentano già il 54% della spesa pubblica in Italia e il servizio del debito (interessi e capitale) si porta via un altro 38%. Tolto tutto, alla voce nuovi investimenti in infrastrutture resta un 2,9% della spesa pubblica che difficilmente aumenterà in modo significativo.
    Le cose vanno ancor peggio in una regione come il Veneto che di infrastrutture avrebbe drammatico bisogno: qui solo il 14% dell’investimento riguarda la voce costruzioni non residenziali pubbliche.
    In sintesi: se per fare innovazione serve interazione tra capitale pubblico e privato, il primo appare francamente deficitario.
    Sul fronte privato, la sottocapitalizzazione della città pubblica funziona spesso da alibi a business model che di industriale hanno poco. Lo hanno scritto bene Giancarlo e sf in recenti post: molti industriali hanno pensato bene di trasferire risorse da attività ad alto rischio (investimento industriale) in asset a rischio basso (aree edificabili e non) contando successivamente su ritorni primariamente legati allo sviluppo del valore del suolo (rendita) più che al profitto industriale legato a format immobiliari innovativi.
    Del resto, in termini nominali, il valore delle abitazioni è cresciuto del 92% tra il 1997 e il 2006: senza dannarsi eccessivamente il nostro neofita del real estate ha portato a casa rendimenti a doppia cifra.
    Lo scenario può però cambiare: la conclusione del ciclo dei prezzi degli immobili e la nuova domanda di qualità suggerisce agli imprenditori più innovazione e meno speculazione, mentre lo sviluppo importante del project financing nel nostro paese permette di intravedere formule innovative di finanziamento di opere pubbliche e attrezzature collettive.
    Se teniamo insieme il tutto, forse ce la facciamo a promuovere una città di qualità, contando che ci resti lo spazio fisico (risorsa scarsa in senso assoluto, dicono gli economisti) per realizzarla.

  13. Ludovico dicono:

    Probabilmente sono un pò uscito dal tema del dibattito nel mio intervento, e per quanto riguarda lo scempio delle coste (e non solo) spagnole concordo pienamente con Lorenzo, che ha efficacemente sintetizzato quello che intendevo dire: “Il vantaggio della Spagna rispetto all’Italia è che nonostante le suddette divisioni, la pubblica amministrazione presenta un livello di efficienza non comparabile con quello italiano.”

    Ezio nel suo ultimo intervento penso abbia toccato, tra gli altri, un tema importante: la scarsità di spazio fisico. In particolare in un contesto come quello italiano e del nord est, dove le aree urbanizzate hanno già occupato e continuano ad occupare ampie porzioni del territorio, penso sia giunta l’ora di imporre un freno all’espansione.
    Un approccio può essere quello radicale della demolizione e ricostruzione di patrimoni edilizi
    degradati o obsoleti, sia abitativi che industriali. Un altro, probabilmente più difficile da realizzare e che dà meno visibilità anche a livello politico a chi lo sostiene e lo realizza, è quello della creazione di nuovi programmi sociali e culturali, della proposta di nuove modalità di gestione e d’uso del patrimonio edilizio, dell’inserzione mirata di servizi ed attività. Mi riferisco a casi come il lavoro degli Stalker al Corviale di Roma,o il programma di realizzazione di centri civici nelel favelas a San Paolo in Brasile.
    Certo gli architetti hanno grandi colpe, ma non dimentichiamoci che molte periferie non hanno o hanno solo in minima parte tutti quei servizi che
    all’inizio erano stati previsti.Inoltre in alcuni casi, ad esempio nell’assegnazione di alloggi popolari, non si è prestata molta attenzione a creare o incentivare il giusto mix di persone. Ovvio che se in un area concentro solo immigrati,anziani in difficoltà e “casi umani” poi i problemi sorgono.
    Ezio nel primo intervento sottolineava come l’intervento pubblico nei decenni scorsi abbia sempre focalizzato la propria attenzione sui centri storici, creando gli squilibri oggi evidenti.

    Probabilmente molti degli edifici e degli alloggi delle periferie sono obsoleti, in particolare dal punto di vista del risparmio energetico, e forse non rispondono pienamente dal punto di vista spaziale alle richieste e agli stili di vita contemporanei, ma penso che alcune categorie di persone, e penso in particolare ai giovani, siano piuttosto
    flessibili in termini di domanda. Mi spiego meglio: personalmente, e non penso di essere l’unico, posso anche rinunciare ad alcune comodità, se in compenso pago un prezzo ragionevole e vivo in un’area che mi offre servizi, sia di prima necessità che culturali.Posso rinunciare alla villetta con giardino, e vivere in un “vecchio”
    condominio al quindicesimo piano,se nel raggio di poche centinaia di metri ho un parco e molti dei servizi di cui ho bisogno.
    Penso a Berlino est, dove molti degli appartamenti non certo all’avanguardia dei plattenbauten (edifici realizzati con pannelli prefabbricati di calcestruzzo) socialisti sono stati occupati da giovani architetti, fotografi etc.
    Il fatto è che a Berlino i prezzi degli affitti (in particolare di appartamenti non nuovi) sono ragionevoli, e che il trasporto pubblico è onnipresente e funziona come un orologio, e qui si torna alle infrastrutture e ai servizi…

  14. Giancarlo dicono:

    Due ulteriori considerazioni sui problemi dello sviluppo edilizio del Nord est. La prima sul gioco perverso fra scarsità di suolo e valore immobiliare. Se il suolo diventa sempre più scarso, la sua utilità marginale aumenta. Ma così cresce anche il suo valore immobiliare. Questo crea un forte (e crescente) incentivo a renderlo commerciabile, cioè edificabile. Quale meccanismo può interrompere questo gioco? Paradossalmente, la perequazione urbanistica lo alimenta estendendo l’area dei possibili beneficiari dell’aumento dell’edificabilità. La politica potrebbe in realtà registrare il mutamento di preferenze sociali, e prendere in mano la situazione. Lo ha fatto anche la Regione Veneto, nel dicembre del 2003, bloccando tutte la varianti urbanistiche che espandevano le aree produttive. Ma la condizione di blocco non è durata molto. Se poi pensiamo agli ultimi esiti elettorali, è difficile vedere l’espressione di un orientamento ambientale delle preferenze sociali. Che fare? Un’ipotesi è aumentare la densità in alcuni nodi metropolitani, vincolando in modo rigido lo sprawl urbano. Ma per fare questo servono strumenti di pianificazione di area vasta (qui la perequazione potrebbe avere un ruolo), e capacità di orientare gli investimenti infrastrutturali (snodi di traffico, servizi metropolitani, attrezzature pubbliche, ecc.). Il problema è che mancano sia gli strumenti di governo di area vasta, sia le risorse per gli investimenti infrastrutturali. La seconda considerazione è proprio questa: come ha messo bene in luce Ezio, i caratteri dello sviluppo edilizio del Veneto continuano ad essere dominati da scelte individuali che non si riesce a regolare. E questo accresce enormemente i costi infrastrutturali, rendendoli sempre più di tipo risarcitorio anziché strategico. Negli ultimi quindici anni la nostra rete autostradale è cresciuta di appena il 5%, mentre in Spagna è raddoppiata! Certo, è facile raddoppiare quando si parte da livelli bassi, ma attenzione, perché nello stesso periodo in Francia l’estensione della rete è aumentata del 50%, e in Germania del 30%. Insomma, i costi del nostro modello insediativo li paghiamo anche in questo modo: se le infrastrutture diventano sempre più difficili da realizzare, la competitività soffre. Il pericolo, però, è che proprio quando le imprese soffrono di più la competitizione che l’edilizia diventa uno sbocco per mettere al riparo la ricchezza. E il gioco inizia di nuovo, avvitandosi sempre più su stesso. E’ possibile scendere?

  15. Lorenzo Pezzato dicono:

    Io trovo che la follia edificatoria degli ultimi anni (soprattutto nel Veneto) sia anche dovuta alla smania di alcuni amministratori per arrivare ad amministrare piccoli Comuni in forte crescita in termini di presenze. Nel trevigiano questo fenomeno è particolarmente evidente in località come Casier o Casale sul Sile, meravigliosi paesini di campagna solom pochi anni fa (e per pochi intendiamo non più di 6-7) ed oggi veri e propri formicai di abitazioni costruite con il polistirolo.
    Includendo poi il crescente incremento dei single, ecco che si creano i presupposti teorici per edificare metri cubi su metri cubi, in un’impropria orgia di profitti tra imprese edili e Sindaci che ottengono opere pub bliche con il meccanismo della perequazione (opere pubbliche da segnalare marcatamente sotto la voce “progetti per la cittadinanza” che diventeranno materiale elettorale per il turno successivo).
    E’ necessario intervenire culturalmente per bloccare questa spirale che entro breve stritolerà le nostre campagne e le poche aree verdi ancora disponibili.

  16. Matteo dicono:

    Questo post ha trattato molti aspetti interessanti. Ne riprendo alcuni.
    Efficienza energetica. Potrebbe essere il driver per un incremento di qualità dell’offerta di abitazioni, che si inizia a vedere sul mercato, pari pari con la crescita di consapevolezza da parte della domanda. L’efficienza richiede buon design, nuovi materiali, nuovi impianti (es. circolazione aria), domotica, finestre intelligenti. Se abbinata alla produzione locale di energia richiede nuove tecnologie ed intelligenza distribuita.
    Le performance energetiche sono destinate a mio avviso a influenzare pesantemente il mercato nei prossimi anni: a partire dal 2009 ogni singola unità abitativa venduta nel mercato dovrà avere un’etichetta energetica (D. Lgs. 311/2006). Mentre si iniziano a vedere sul mercato edifici in classe A (fino a 30 kWh/mq/anno) la media delle oltre 27 milioni di unità abitative italiane è 150 kWh/mq/anno (all’incirca in classe G). Sul mercato altoatesiono una classe A vale il 15-20% in più di una abitazione normale (che però ricordo non va oltre la classe C su quel mercato). Mi aspetto quindi un forte calo dei prezzi, se non un crollo, delle vecchie abitazioni, che potrebbe anche avere impatti negativi sul mercato. Potrebbe però anche aprire nuovi spazi di mercato: società che acquistano abitazioni vecchie a prezzi bassi per ristrutturarle e piazzarle nuovamente nel mercato.
    Si è parlato molto di area metropolitana veneta. E’ assolutamente urgente rilanciare e portare a termine il progetto di un sistema di mobilità regionale capillare ma anche ad alta efficienza energetica, come quello su rotaia. Stiamo abbandonando un’era di energia a basso costo e abbondante per entrare in una in cui l’energia sarà cara e e difficile da ottenere (vedere l’esemplare “A crude Impact”, molto ben fatto e documentato, per farsi un’idea). Su questo sistema di mobilità dovrebbero innestarsi i piani di sviluppo territoriali, ripensando modelli urbanistici e industriali. Uno dei principi chiave a mio avviso sarà la minimizzazione degli spostamenti, soprattuto di merci. La mobilità è una conquista del XXI secolo ed è alla base dell’economia della conoscenza. Ma domani difficilmente sarà possibile allo stesso tempo spostare persone e merci su scala globale, mantenere edifici ad alta inefficienza energetica, un sistema alimentare altamente energivoro e un sistema energetico carbon intensive. Per mantenere gli alti livelli di mobilità odierni (chiudendo magari un occhio sulle emssioni di gas serra del settore, dove non esistono ad oggi valide alternative tecnologiche) dovremo spingere a fondo sull’efficienza negli altri settori, l’edilizia è uno dei più promettenti in questo senso.
    Lo si è detto chiaramente: a Nord Est lo spazio per costruire è sempre meno. Si dovrebbe iniziare non solo a costruire un po’ più in verticale, ma anche a ristrutturare, e magari in certi casi a demolire. Occorre però disinnescare una pericolosa trappola, che non è solo di matrice culturale, come si è detto qui. Dall’edificare oggi ci guadagnano in troppi: il proprietario del terreno che vende all’impresa di costruzione, naturalmente la stessa impresa, e l’ente pubblico, spesso perchè strozzato da un federalismo zoppo e incompiuto che ha trasformato l’ICI e gli oneri di urbanizzazione nelle principali fonti di sostentamento delle casse comunali; si tratta di un meccanismo molto pericoloso, rafforzato da quello citato da Giancarlo circa gli investimenti immobiliari delle imprese venete. Questa cannibalizzazione del territorio è anche uno degli ostacoli ad un certo tipo di innovazione, quella guidata dall’utente. Il mio esempio personale: avrei voluto farmi una casa green, sperimentare nuovi materiali e nuove forme, installare impianti di recupero delle acque, serre solari per le piante, un tetto verde, ecc. Ma oggi per un privato è praticamente impossibile accapparrarsi un terreno a prezzi decenti, sono tutti in mano alle imprese. Dove il cittadino si costruisce una piccola casa con un po’ di verde, l’impresa costruisce tre unità abitative con fazzoletti d’erba.

  17. Ezio dicono:

    Lo sviluppo della città diffusa, della dispersione insediativa o come altro la vogliamo chiamare, è esito di due fattori.
    Il primo è legato all’evoluzione delle preferenze insediative: le famiglie hanno incominciato a preferire più spazio anche a costo di superiori costi di mobilità. Hanno lasciato i centri storici e si sono spostate nelle aree metropolitane, avvicinando così il loro stile di vita a quello dei paesi anglosassoni. Del resto, nel suo ultimo commento Matteo parla implicitamente di una abitazione unifamiliare a bassa densità come opzione di riferimento (“Dove il cittadino si costruisce una piccola casa con un po’ di verde, l’impresa costruisce tre unità abitative con fazzoletti d’erba.”).
    Il secondo è legato all’inadeguata offerta di servizi e mobilità nei centri tradizionali. Se servizi e infrastrutture non progrediscono, ovvio che le famiglie considerino preferibile localizzarsi altrove sfruttando servizi ancora accettabili e contando su infrastrutture non ancora saturate.
    Tradotto in numeri ciò ha significato, dal 1991 al 2001, per quel riguarda il Veneto, che i comuni capoluogo hanno perso il 5% della popolazione, mentre i comuni dell’hinterland hanno guadagnato più del 6%.
    La tendenza è oggi attenuata, e se ne comprendono bene le ragioni: trovare luoghi che consentano di sfruttare capacità residue di quello che una volta chiamavamo capitale fisso sociale appare assai difficile.
    Lo sviluppo sostenibile del settore è legato sia allo sviluppo di processi edilizi e di immobili meno energivori, sia di modelli di insediativi capaci di offrire qualità a chi si insedia. Se il primo aspetto può anche essere imposto da più severe norme e standard, il secondo deve rispondere credibilmente alle esigenze degli individui e delle famiglie. Con più infrastrutture (metropolitane, tramvie, passanti e quel che serve) e più servizi, la città compatta – e quindi sostenibile – non è un miraggio. Altrimenti dubito si possa fare per decreto.

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