Perché le case costano tanto (e perché dobbiamo ancora costruire)

In questo blog si è fatto recentemente riferimento all’ipertrofia del comparto immobiliare come limite alla qualità della ripresa economica, a un’offerta di immobili ancora refrattaria alle logiche dell’innovazione di prodotto tipiche di altri settori industriali e a valori di ingresso ormai molto elevati (Marco non trova casa a meno di 300.000 €..).
Vale la pena partire proprio dall’impennata dei valori di alcune tipologie di immobili per capire quello che sta succedendo sul mercato. La domanda di qualità – che oggi possiamo considerare robusta per quantità, anche se non dobbiamo considerare estinta la domanda di prima necessità – non cerca una casa in generale: cerca un alloggio in buone condizioni (capitale edilizio di qualità e di recente realizzazione), dotato di buone caratteristiche di accessibilità (parcheggi, buona connessione alle infrastrutture della mobilità, buoni servizi pubblici di trasporto) e meglio ancora se beneficia di qualche amenities ambientale (un parco per correre, una darsena per lasciare una barchetta). Chi parla del mercato in generale spesso si confonde: le sue ricerche si limitano implicitamente a un segmento sottolissimo, capace di riunire in un unico immobile i tre driver del valore, la cui sintesi è ciò che chiamiamo qualità dell’abitare.
Il mercato immobiliare fa fatica a metabolizzare il tema della qualità. Tra i settori industriali è probabilmente quello che fa più fatica a promuovere una produzione innovativa capace di sviluppare le diverse direttrici evolutive apprezzate dal mercato. L’esito è un’offerta incapace di soddisfare una domanda (crescente per dimensioni) attenta alla casa come è attenta a tutti gli altri consumi. I centri storici hanno colmato per anni al deficit di qualità delle nostre periferie. Le parti più antiche delle nostre città hanno beneficiato di ingenti risorse per finanziare beni pubblici e servizi che le periferie nemmeno si sognavano, determinando un’implicita struttura radiocentrica della qualità: quanto più allontano dal centro, tanto più lascio alle mie spalle accessibilità ai servizi, qualità urbana e un capitale edilizio di valore.
Le condizioni sono oggi in parte mutate. Alcuni centri – Venezia ne è un ottimo esempio, ma Milano presenta la stessa deriva – hanno raggiunto valori immobiliari che non giustificano in alcun modo lo sforzo economico richiesto: per un ricercatore universitario (che non dovrebbe essere un soggetto economicamente debole) ci vogliono anche quindici/venti anni di reddito lordo per l’acquisto di un alloggio in laguna. Entro una visione metropolitana bisogna immaginare nuovi poli della residenza in cui, al pari di qualsiasi altro mercato, si innova il prodotto con un’offerta capacità di integrare le diverse dimensioni della qualità. In altre parole, case nuove – progettate da architetti di qualità – accessibili e dunque integrate con altre funzioni, e capaci di beneficiare di beni ambientali essi stessi esito di un deliberato intento progettuale.
Per farlo, tuttavia, ci vuole un’idea diversa dell’investimento privato in cui la voce servizi progettuali non rappresenta un costo ma un investimento, e in cui l’amministrazione pubblica, al di là di generiche e vaghe intenzioni, deve sapere coordinare l’attività di regolazione (i piani urbanistici) e l’attività di investimento in opere e lavori con maggiore efficacia e prontezza. Le logiche di pubblico e privato devono muoversi simultaneamente: se realizzo infrastrutture per la mobilità – caselli autostradali, metropolitane, tramvie – devo immaginare che esse rappresentino altrettante opportunità di sviluppo privato, soprattutto se associate a nuovi asset ambientali.
Oggi le condizioni del mercato sono tali da rendere urgente uno sforzo di innovazione, a cui possiamo riconoscere anche margini di profitto cospicui, pur di liberarci dalla stretta delle rendite consolidate alle quali non possiamo regalare lo sviluppo della città.

Ezio Micelli

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